Trucchi Agenzie Immobiliari

Un articolo a difesa del cittadino per meglio capire e comprendere i trucchi di alcune agenzie immobiliari. Da chiarire che la maggior parte delle agenzie si comportano bene e in maniera corretta, ma ci sono casi in cui non è così.

Comprare o vendere un immobile è un punto cruciale nella vita di ognuno. Tutti ci sono passati e tanti altri dovranno affrontare queste “forche caudine”.

Conoscere, o meglio capire alcuni trucchi di agenzie immobiliari non proprio corrette può servirvi a farvi risparmiare un sacco di soldi e di beneficiare in salute.

Con la collaborazione di un nostro utente che ha lavorato per anni in una agenzia immobiliare (questa volta corretta), ha comunque raccolto ed identificato i comportamenti tipici di mediatori con pochi scrupoli.

Innanzitutto occorre tener presente, che proprio a causa della crisi economica, questi comportamenti “poco corretti” potrebbero aumentare, perché alcune agenzie sono in sofferenza economica e devono comunque guadagnare in un mercato diventato difficile per tutti.

Noi tutti sappiamo che stringendo un contratto con una agenzia immobiliare sono dovuti i costi di intermediazione, ma a volte non è proprio così. Potremmo essere costretti a pagare senza alcun contratto e non conoscere bene la Legge è uno degli aspetti che mediatori poco corretti sfruttano di più.

Ecco un tipico trucco:
una agenzia ripubblica sui giornali cittadini o nazionali le identiche inserzioni inserite da privati che vorrebbero vendere o affittare un immobile, inserendo il numero dell’agenzia.
L’eventuale acquirente quindi contatta il proprietario passando per questo canale e pensa di non dover dare alcuna provvigione poichè non ha conferito incarico ad alcuna agenzia. Invece non sarà così, e non serve a nulla comunicarlo anche per iscritto poichè l’articolo 1755 del codice civile chiarisce che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento“.

In poche parole non importa se l’agenzia ha ricevuto o no un incarico, basta che la compravendita sia conclusa tramite la sua mediazione.

Chiuso l’affare, il proprietario (che pensava di concludere un affare privato) riceverà la lettera di un avvocato con la minaccia di azioni legali se non pagherà la sua quota di intermediazione.

Cosa si poteva fare? Per legge, prima di concludere l’affare, occorrerebbe far firmare all’agenzia una espressa dichiarazione di rinuncia alla provvigione. Cosa che, capirete, non sarà affatto facile.

Un altro trucchetto che può accadere è che l’agenzia immobiliare, il titolare, o più facilmente un prestanome dell’agenzia, compri personalmente un immobile (perché è effettivamente una buona occasione, con tante proposte vagliate capita spesso).
Il compratore successivo, non verrà mai a sapere, complice alcuni atti omissivi, che in realtà sta comprando dall’agenzia e non da un qualsiasi privato.

Al termine della compravendita l’agenzia guadagnerà due volte: sull’investimento dell’immobile (perché era comunque un buon affare) e sulla commissione che non era affatto dovuta.

Come controbattere questa situazione? Se fatta con prestanome è molto difficile, se c’è comunque un collegamento all’agenzia potrà venire a galla solo con la verifica effettuata da un notaio di proprio fiducia.

Non per puntare un dito contro i notai: ma capita che alcuni di loro abbiano accordi speciali con le agenzie grazie al fatto che portano numerosi rogiti durante l’anno.

Più sei in difficoltà economica e più sei a rischio

Una famiglia in difficoltà economica, ma con la necessità urgente di una casa è una preda (al contrario di quanto si pensi) molto appetibile.

Le grandi agenzie immobiliari sfruttano la loro forza per stringere accordi con le banche. Di fronte alla grossa mole di clienti che queste agenzie affiliate portano alle banche, gli stessi istituti di credito chiudono un occhio sulle garanzie delle famiglie più deboli economicamente.
In questo caso la provvigione della agenzia immobiliare ed anche il costo per la mediazione creditizia saranno le più alte possibili.

Rimborso delle spese

Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso.

Qualche agenzia di pochi scrupoli potrebbe ottenere l’incarico indicando un valore molto alto per l’immobile, evitare quindi di venderlo per due o tre anni e poi presentare un conto salato al proprietario per spese documenti, controlli catastali, pubblicità e ore di lavoro degli impiegati dell’agenzia.

Quando date un incarico a vendere mettete nero su bianco le spese dell’agenzia.

Un altro metodo utilizzato per spillare soldi è quella della truffa della provvigione del compromesso. In questo caso chi ci va di mezzo è chi vende casa, vediamo come funziona.

La vostra intenzione è quella di vendere casa, ma il mercato immobiliare non tira e quindi non riuscite a vendere ad un giusto prezzo. Improvvisamente si fa avanti una agenzia immobiliare molto reclamizzata che giura di avere un compratore che offre addirittura un prezzo superiore a quanto voi vorreste vendere.

Questa agenzia non richiede al contributo, men che meno un anticipo, vi fa firmare un documento in cui vi impegnerete a corrispondere una bella percentuale (intorno al 6-7%) solo al momento del compromesso. Allettati dall’affare firmate senza problemi.

Dopo la firma il cliente si presenta, visita la casa ed è disposto a pagare il prezzo richiesto, lasciando un anticipo. Il problema è che questa caparra copre probabilmente solo la percentuale di mediazione, quindi viene subito pagata l’agenzia, ma successivamente l’acquirente sparisce.

E’ un caso tipico e dovrete stare molto attenti: perché la Legge è da parte dell’agenzia immobiliare. L’affare è concluso (compromesso), ma non il rogito dal notaio, la differenza è sottile, ma ingannevole.

Il consiglio è quello di non firmare mai semplicemente una percentuale per il compromesso, ma aggiungere una clausola per cui il pagamento verrà effettuato solo all’effettivo incasso.

In questo articolo sono stati riportati solo le situazioni più clamorose e che si ripetono con una certa frequenza, è evidente che a fronte di leggi con molte interpretazioni i trabocchetti sono tantissimi.

Il consiglio è sempre quello di rivolgersi ad un avvocato contrattualista prima di firmare qualsiasi cosa (saranno soldi davvero ben spesi) e soprattutto, puntare ad un notaio di fiducia in caso di compravendita (che certamente costerà di più, guarda caso) rispetto al notaio proposto dell’agenzia (allettandovi con costi minori).

Paolo Rigagni

Vi piacciono gli articoli di Paolo? Eccone un altro pubblicato esclusivamente per la comunità di Anarchia.com: Immobile Uso Ufficio